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如何結(jié)算房地產(chǎn)公司的土地增值稅，一般情況如下：

房地產(chǎn)公司的土地增值稅通常先預(yù)付再清算（一般預(yù)收率為2％-4％，各地不同）：

1、首先計算可扣除項目的金額（包括土地成本，建筑成本，稅金，開發(fā)成本和利息，額外扣除等）

2、計算收入

3、扣除項金額=增值金額

4、增值額/可抵扣項目額=增值率

5、按稅率計算稅額

基本步驟如下：

土地增值稅的計算公式為：應(yīng)繳土地增值稅=增值稅額×稅率

1、公式中的“增加值”是納稅人從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中獲得的收入減去扣減金額后的余額。

納稅人從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中獲得的收入包括貨幣收入，實物收入和其他收入。

計算增加值的扣除項目：

（[1）獲得土地使用權(quán)的金額；

（2）開發(fā)土地的成本和費用；

（3）新房和輔助設(shè)施的成本或費用，或舊房和建筑物的估計價格；

（4）與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅收；

（5）財政部規(guī)定的其他扣除額。《土地增值暫行規(guī)定實施細則》規(guī)定，扣除額是“根據(jù)《稅務(wù)條例》第6條規(guī)定（五））房地產(chǎn)開發(fā)可能會在根據(jù)本條（一）和（二））的規(guī)定計算的金額之和，即“為獲得土地使用權(quán)而支付的金額”和“土地開發(fā)費用的20％。

但是，在計算土地增值稅時，并非所有的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和銷售都可以扣除。只有在滿足某些條件時才能享受它們。首先，它必須是從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，即具有發(fā)展資格的企業(yè)；其次，它必須實際上從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，對于僅從事二手房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的公司，不能扣除額外的扣除額。

根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅公告〉的通知》（國稅函發(fā)〔1995〕110號），在計算增值稅時，有以下幾種情況：應(yīng)該加以區(qū)別和處理：

首先，對于未經(jīng)開發(fā)而轉(zhuǎn)讓的土地或房地產(chǎn)使用權(quán)，在計算增加值時，僅獲得獲得土地使用權(quán)時支付的土地價格，所支付的有關(guān)費用以及轉(zhuǎn)讓期間的付款過程中可以扣除稅款。該法規(guī)的目的主要是為了遏制“投機”買賣土地的行為。顯然，在這種情況下沒有扣除的規(guī)定。

第二，對于那些在獲得土地使用權(quán)后將原始土地轉(zhuǎn)為耕地的資金進行投資的人，在計算增加值，獲得土地使用權(quán)時支付的土地價格，所支付的有關(guān)費用以及成本允許扣除土地開發(fā)費用，并加上轉(zhuǎn)讓期間支付的開發(fā)費用和稅金的20％。這些規(guī)定是為了鼓勵投資者在房地產(chǎn)開發(fā)上投入更多的資金。納稅人需要注意的是，雖然這種情況可以扣除，但在計算土地使用權(quán)出讓的扣除項目時，只扣除開發(fā)費用，不扣除土地價格。

第三，對于獲得土地使用權(quán)后的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，在計算增加值時，可以扣除獲得土地使用權(quán)時支付的地價及相關(guān)費用，開發(fā)土地成本，新增房屋和輔助設(shè)施，以及與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)的規(guī)定費用，稅金，并可以額外扣除20％。這使從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人能夠獲得基本的投資回報，從而調(diào)動其對正常房地產(chǎn)開發(fā)的熱情。納稅人需要注意的是，在計算房屋的開發(fā)和建造的轉(zhuǎn)讓和銷售的額外扣除額時，不僅可以扣除開發(fā)成本，還可以扣除土地成本。

第四，對于舊房和建筑物的轉(zhuǎn)讓，在計算增值時，稅務(wù)機關(guān)參照評估價格確定的扣除項目的金額（即，房屋和建筑物的重置成本乘以按新的度數(shù)（折現(xiàn)率后的值）和轉(zhuǎn)移時支付的稅款。這主要是因為如果將原始成本價用作扣除項金額，這是不合理的。采用估計的重置成本價格來相對消除通脹因素的影響是合理的。還可以看出，這種舊房轉(zhuǎn)讓方式也不允許扣除。

此外，對于舊房和建筑物的轉(zhuǎn)讓，如果可以獲取購買發(fā)票，則還可以使用另一種計算土地增值稅的方法。財政部和國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006] 21號）第二條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓舊房，房屋的納稅人不能取得評估價。但可以提供購買發(fā)票，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)部門確認后，可以將《規(guī)章》第6條（一）和（三））中指定的扣除額（即建筑物的土地價值和評估價值）根據(jù)發(fā)票上的金額計算，從購買之年起至轉(zhuǎn)讓之年每年加5％。對于納稅人購房時支付的契稅，如果可以提供契稅證明， ，可以扣除“與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅款”，但不能增加5％的基數(shù)。對于舊房和建筑物的轉(zhuǎn)讓，既不能提供評估價格也不能提供購買發(fā)票，當?shù)囟悇?wù)機關(guān)可以按照《稅收征管法》第35條的規(guī)定執(zhí)行批準的征稅。

2、土地增值稅實行四級超額累進稅率：

增值金額中不超過免賠額的50％的部分，應(yīng)按30％的稅率征稅。

增加值部分超過扣除項目金額的50％但不超過扣除項目金額的100％的部分，稅率為40％。

增加值超過扣減項目金額100％但不超過扣減項目金額200％的稅率為50％。

增值額超過免賠額的200％的部分的稅率為60％。

上面列出的四個級別的超額累進稅率，每個級別的“增加值不超過可扣除項目的數(shù)量”的百分比都包括這個百分比。

當納稅人計算土地增值稅時，也可以使用以下簡單算法：

可以通過將增值稅額乘以適用稅率減去扣除項目額乘以快速扣除系數(shù)的簡單方法來計算土地增值稅，具體公式如下：

（一）增值額不超過免賠額的50％

土地增值稅額=增值稅額×30％

（二）增值額超過扣除項金額的50％，不超過100％的土地增值稅額=增值額×40％-扣除項金額× 5％

（三）增值額超過扣減項目金額的100％，不超過200％的土地增值稅額=增值金額×50％-扣減項目金額× 15％

（四）增值額超過免賠額的200％

土地增值稅額=增值稅額×60％扣除項目額×35％

公式中的

5％，15％和35％是快速計算扣除系數(shù)。

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