房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房銷售包括商品房預(yù)售和現(xiàn)房銷售。商品房預(yù)售的會(huì)計(jì)核算包括預(yù)售的會(huì)計(jì)核算和收入確認(rèn)的會(huì)計(jì)核算。那么具體的會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)如何進(jìn)行呢？快來(lái)學(xué)習(xí)吧~

(一)商品房預(yù)售的會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房一般涉及意向金、定金、 P入場(chǎng)費(fèi)、預(yù)售定金、預(yù)售款、收取的配套費(fèi)、維修基金、手續(xù)費(fèi)等的核算。

1.意向金、認(rèn)購(gòu)金、會(huì)費(fèi)、保證金等的核算。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的誠(chéng)意金、認(rèn)購(gòu)金、會(huì)員費(fèi)、定金等在“其他應(yīng)付款”科目核算。

2.預(yù)售定金的核算商品房預(yù)售中中標(biāo)人支付的定金可通過(guò)“預(yù)收賬款”科目核算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收取定金時(shí)應(yīng)繳納增值稅及附加稅款。

3.預(yù)售房款的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)合同或協(xié)議將從中標(biāo)人處取得的房款進(jìn)行預(yù)售，通過(guò)“預(yù)收賬款”科目核算。企業(yè)收到的購(gòu)房預(yù)付款，包括中標(biāo)人收到的按揭貸款金額，應(yīng)借記“庫(kù)存現(xiàn)金”或“銀行存款”科目，貸記“預(yù)收賬款”科目。

4.抵押存款的核算

貸款銀行直接從貸款金額中扣除抵押貸款存款的，借記“銀行存款”、“其他貨幣資金——抵押存款”科目，貸記“預(yù)收賬款”科目；

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從一般結(jié)算賬戶轉(zhuǎn)入抵押貸款存款時(shí)，借記“其他貨幣資金——抵押存款賬戶”科目，貸記“銀行存款”科目。

中標(biāo)人違約，未及時(shí)還款時(shí)，貸款銀行從抵押保證金賬戶中扣收中標(biāo)人本息時(shí)，借記“其他應(yīng)收款-(客戶資料)”科目，貸記“其他貨幣資金-抵押保證金賬戶”科目；

中標(biāo)人補(bǔ)足還款金額時(shí)，作相反的會(huì)計(jì)分錄。抵押存款解凍時(shí)，借記“銀行存款”科目，貸記“其他貨幣資金——抵押存款”科目。

5.核算收取的配套設(shè)施費(fèi)、證照費(fèi)和維修基金。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)收房款的同時(shí)，收取天然氣初裝費(fèi)、房產(chǎn)證費(fèi)、住宅專項(xiàng)維修資金等配套設(shè)施費(fèi)。住宅專項(xiàng)維修資金是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后維修、更新和改造的資金。收取的配套設(shè)施費(fèi)、證照費(fèi)和維修基金應(yīng)作為“其他應(yīng)付款”核算。

(二)商品房銷售收入的會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)合理確認(rèn)銷售商品收入的實(shí)現(xiàn)，并及時(shí)記錄已實(shí)現(xiàn)的收入。

1.商品房銷售收入的確認(rèn)，需要會(huì)計(jì)人員根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》和企業(yè)自身的情況做出會(huì)計(jì)專業(yè)判斷，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的具體情況和經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，逐一確認(rèn)收入的條件。

2.商品房銷售收入的計(jì)量商品房銷售收入應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)與中標(biāo)人簽訂的銷售合同或協(xié)議金額或者雙方認(rèn)可的金額確定。收入確認(rèn)的五個(gè)條件同時(shí)滿足的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)確認(rèn)商品房銷售收入的實(shí)現(xiàn)，將預(yù)收的房款確認(rèn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，借記“銀行存款”或“應(yīng)收賬款”(彌補(bǔ)差額)和“預(yù)收賬款”科目，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”(全部房款)科目，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)相關(guān)費(fèi)用，將“開發(fā)產(chǎn)品”日常發(fā)生額轉(zhuǎn)入“主營(yíng)業(yè)務(wù)”

3.銷售折扣、折扣和退貨的會(huì)計(jì)處理

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售過(guò)程中，現(xiàn)金折扣、商業(yè)折扣

銷售折扣：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)已售出商品房的銷售折扣進(jìn)行確認(rèn)的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)沖減該商品房的當(dāng)期銷售收入。如果是資產(chǎn)負(fù)債表日后的事項(xiàng)，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第20號(hào)-資產(chǎn)負(fù)債表日后事項(xiàng)》將適用。

銷售退貨：應(yīng)根據(jù)以下情況進(jìn)行處理。

(1)對(duì)于未確認(rèn)收入的商品房返還，會(huì)計(jì)處理相對(duì)簡(jiǎn)單。根據(jù)退還給中標(biāo)人的房款，借記“預(yù)收賬款”科目，貸記“銀行存款”科目。

(2)退回已確認(rèn)收入的商品房時(shí)，應(yīng)直接沖減回當(dāng)月的銷售收入和銷售成本。如果銷售已經(jīng)貼現(xiàn)現(xiàn)金，應(yīng)在退貨當(dāng)月一并處理。營(yíng)業(yè)收入按已付或應(yīng)付余額減少時(shí)，借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”科目，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”、“財(cái)務(wù)費(fèi)用——現(xiàn)金折扣”等科目。按照退回商品房的成本，借記“開發(fā)產(chǎn)品”科目，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”科目。

(3)資產(chǎn)負(fù)債表日及之前銷售的商品房，在資產(chǎn)負(fù)債表日至財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告批準(zhǔn)日之間退回的，作為資產(chǎn)負(fù)債表日后事項(xiàng)調(diào)整，調(diào)整報(bào)告年度的收入和成本。如果銷售在資產(chǎn)負(fù)債表日或之前已經(jīng)進(jìn)行了現(xiàn)金折扣，也應(yīng)抵銷報(bào)告年度的現(xiàn)金折扣。