最近有不少房地產(chǎn)企業(yè)向筆者咨詢?nèi)绾握�確處理結(jié)轉(zhuǎn)收入的財(cái)稅問(wèn)題，尤其是如何進(jìn)行會(huì)計(jì)分錄。筆者結(jié)合案例闡述了房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)收入的財(cái)稅處理，以減少稅收風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

案例：

某城區(qū)新銳置業(yè)有限公司，增值稅一般納稅人，成立于2017年2月，繳納地價(jià)款1.328億元，占地面積20萬(wàn)平方米，開發(fā)建設(shè)宏達(dá)住宅項(xiàng)目，可銷售建筑面積平方米。2018年8月取得《商品房預(yù)售許可證》，2021年1月一期開發(fā)項(xiàng)目業(yè)主已入住，建筑面積平方米(當(dāng)期在售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積)。1月份銷售收入從預(yù)收賬款科目結(jié)轉(zhuǎn)502，341，685元，結(jié)轉(zhuǎn)后預(yù)收賬款科目無(wú)余額，允許抵扣的稅額為人民幣。該企業(yè)增值稅扣繳率為3，土地使用稅稅率為5元/平方米，土地增值稅扣繳率為2，土地增值稅未達(dá)到清算條件。如果不考慮其他因素，如何正確處理增值稅、土地使用稅、土地增值稅，結(jié)轉(zhuǎn)收入的會(huì)計(jì)分錄？

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一.增值稅

根據(jù)《關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》第十四條(20年第18號(hào)公告，以下簡(jiǎn)稱18號(hào)公告)的規(guī)定，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法的，按照《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))文件規(guī)定執(zhí)行。第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)，應(yīng)按照當(dāng)期銷售額和適用稅率11計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，扣除預(yù)繳的稅款后，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未預(yù)繳的稅款可結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。這種情況下的應(yīng)交增值稅=應(yīng)交增值稅-預(yù)繳增值稅。根據(jù)18號(hào)公告第十條的規(guī)定，一般納稅人以預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)，按照3%的稅率預(yù)繳增值稅。

18號(hào)公告第十一條規(guī)定，預(yù)繳稅金按照下列公式計(jì)算：

預(yù)繳稅金=預(yù)繳稅金(1適用稅率或征收率)3。適用一般計(jì)稅方法的，按適用稅率11計(jì)算；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的，按照5的征收率計(jì)算。本案按照適用稅率9計(jì)算，預(yù)繳增值稅=502341685 (19) 3=(元)。

預(yù)付增值稅的會(huì)計(jì)分錄為(單位：元，下同):

借：應(yīng)交稅金——預(yù)付增值稅。

貸：銀行存款

根據(jù)《試點(diǎn)實(shí)施辦法》(20年第18號(hào)公告，以下簡(jiǎn)稱18號(hào)公告)第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人(以下簡(jiǎn)稱一般納稅人)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)按一般計(jì)稅方法納稅，銷售額按取得的總價(jià)和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款余額計(jì)算。銷售量的計(jì)算公式如下：

銷售額=(總價(jià)及價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許抵扣的地價(jià))(1 11)。18號(hào)公告第五條規(guī)定，當(dāng)期允許扣除的地價(jià)，按照下列公式計(jì)算：

當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=(當(dāng)期待售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積待售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積)已支付的土地價(jià)款。

本期銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指本期申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)用建筑面積是指房地產(chǎn)項(xiàng)目的總實(shí)用建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)計(jì)價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。土地有償使用費(fèi)是指由政府、土地管理部門或政府委托的征收土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。

允許的土地價(jià)格

1月銷售額=(總價(jià)及價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許抵扣的地價(jià)) (19)=() (19)=(元)

1月應(yīng)交增值稅=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額= 9=(元)，

1月應(yīng)交增值稅=預(yù)繳增值稅=(元)。

結(jié)轉(zhuǎn)收入會(huì)計(jì)分錄如下：

借方：預(yù)收賬款502341685

貸款：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

應(yīng)交稅金——應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額)[502341685(19)9]

根據(jù)《關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》的規(guī)定(財(cái)稅[2016]22號(hào))，允許企業(yè)扣除相關(guān)成本和費(fèi)用的銷售額。納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)，借記“3354應(yīng)交增值稅應(yīng)交稅金(銷項(xiàng)稅額抵扣)”科目，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”科目。

允許扣除地價(jià)對(duì)應(yīng)的稅額所涉及的會(huì)計(jì)分錄有：

借方：應(yīng)交稅金——應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額抵扣)

貸款：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本

第二，土地使用稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般要經(jīng)歷前期準(zhǔn)備、建設(shè)和銷售房地產(chǎn)三個(gè)階段。在前期準(zhǔn)備和建設(shè)階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按占用土地面積全額繳納土地使用稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)階段，應(yīng)當(dāng)從房屋交付使用后的第二個(gè)月起，降低土地使用稅的計(jì)稅依據(jù)，但土地使用稅應(yīng)當(dāng)按照未交房房地產(chǎn)和已交房房地產(chǎn)的建筑面積比例計(jì)算。被征用的未開發(fā)土地應(yīng)全額征收土地使用稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自全部房屋交付后的次月起不再繳納開發(fā)用地土地使用稅，稅額為零。本案中，房地產(chǎn)項(xiàng)目的可售建筑面積為平方米，當(dāng)期銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑面積為平方米。次月即2021年2月應(yīng)減少平方米數(shù)，即[(200000/) ]，2021年2月應(yīng)申報(bào)繳納土地使用稅=() 5=(元)。

計(jì)提土地使用稅的會(huì)計(jì)分錄為：

借：稅和附加費(fèi)

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地使用稅

繳納土地使用稅元的會(huì)計(jì)分錄為：

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地使用稅

貸款：銀行存款

三。土地增值稅

本案中，土地增值稅沒(méi)有達(dá)到清算條件，只能先行征收土地增值稅。根據(jù)《財(cái)政部關(guān)于印發(fā)〈增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定〉的通知》規(guī)定》(20、70號(hào)公告)，房地產(chǎn)企業(yè)以預(yù)繳稅金方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可以按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)繳計(jì)征依據(jù)：土地增值稅預(yù)繳計(jì)征依據(jù)=預(yù)繳款-應(yīng)預(yù)繳增值稅。

在這種情況下，土地增值稅的征收基數(shù)=502341685 (19)=(元)

土地增值稅稅前金額= 2=(元)。

繳納預(yù)征土地增值稅的會(huì)計(jì)分錄如下：

借：應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)繳土地增值稅

貸款：銀行存款

本文作者為李學(xué)樂(lè)家，作者單位為五河縣稅務(wù)局。本文僅供一般參考，不視為正式、會(huì)計(jì)、稅務(wù)或其他建議。我們不能保證這些材料在未來(lái)仍然準(zhǔn)確。在未仔細(xì)考慮相關(guān)情況并獲得適當(dāng)?shù)膶�業(yè)建議之前，任何人不得根據(jù)內(nèi)容行事。本期轉(zhuǎn)載文章僅供學(xué)術(shù)交流。文章或資料的原創(chuàng)版權(quán)歸原作者或原著作權(quán)人所有，我們尊重版權(quán)保護(hù)。如果您有任何問(wèn)題，請(qǐng)聯(lián)系我們。謝謝大家！