房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)收入的分錄：

借：預(yù)收賬款，

貸款：主營業(yè)務(wù)收入，

貸：應(yīng)交稅金-應(yīng)交增值稅-銷項稅額，

借：主營業(yè)務(wù)成本，

貸款：發(fā)展支出。

根據(jù)收入確認(rèn)條件確定收入，預(yù)付款項需要預(yù)先繳納增值稅，但不符合收入確認(rèn)條件。不需要確認(rèn)收入和結(jié)轉(zhuǎn)成本。滿足收入條件后才確定收入，計算銷項稅，并相應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。

基本原則是：

從謹(jǐn)慎性原則出發(fā)，房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)一般應(yīng)滿足以下條件：

1.房屋竣工驗收。

2.完成竣工結(jié)算(表明成本能夠可靠地計量)；

3.簽訂房屋買賣合同，收取房款(表明房款收入已經(jīng)可靠計量，并已經(jīng)或能夠流入企業(yè))；

4.房屋已交付業(yè)主使用(表示與房屋所有權(quán)相關(guān)的風(fēng)險和報酬、房屋的管理權(quán)和控制權(quán)已全部轉(zhuǎn)移)。

一般情況下，竣工結(jié)算時間和合同簽訂時間一般早于交付時間，所以在實踐中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售收入的確認(rèn)時間多為辦理房屋交接手續(xù)的當(dāng)天。在此日期之前收取的款項，在會計上視為預(yù)付款項，待交割日確認(rèn)后結(jié)轉(zhuǎn)至“主營業(yè)務(wù)收入”。

根據(jù)財政部《增值稅會計處理規(guī)定》會計[2016]22號，營改增涉及的部分行業(yè)實行“差別征稅”，采用應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-銷項稅額抵扣明細(xì)科目核算。差別化征稅的主要原因是營業(yè)稅時代征收的營業(yè)稅，而營改增的這些規(guī)定是為了保證這些行業(yè)的稅負(fù)只減不增。以下是“差別稅”涉及行業(yè)的會計處理方法。(1)房地產(chǎn)企業(yè)新項目一般計稅方法是以取得的總價和價外費(fèi)用，減去取得國有土地使用權(quán)對應(yīng)的建筑面積后的余額，稅率為9。

借方：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅(銷項稅額抵扣)

貸款：開發(fā)成本(土地)。